Frankfurter Gewerbeimmobilien sind gerade bei Banken gefragt. Das hat auch, aber gar nicht so viel, wie viele annehmen, mit dem Brexit zu tun. Zwar wurden im vergangenen Jahr in Frankfurt so viele Büroflächen wie noch nie zuvor vermietet, aber der Brexit war dabei offenbar nicht die wirklich treibende Kraft.

Nur marginale Effekte durch den Brexit

Mehr als 20 Bankinstitute planen bereits ganz konkret eine Vergrößerung ihres Mitarbeiterstabs in Frankfurt als Folge des EU-Austritts von Großbritannien. Entsprechend wurde auch bereits zusätzlicher Raum in Frankfurter Hochhäusern angemietet. Dieses Plus fällt aber angesichts des großen Umfangs der Neuvermietungen im vergangenen Jahr eigentlich kaum ins Gewicht. Das Frankfurter Vermietungsgeschäft bei Büroflächen boomt also auch ohne Brexit.

Das widerspricht den hohen Erwartungen, die sich viele Makler angesichts des baldigen Wegfalls Londons als EU-Bankenmetropole gemacht hatten. Doch viele internationale Finanzinstitute mit Sitz in London lassen sich offenbar noch Zeit mit ihren Frankfurter Umzugsplänen.

Frischer Wind in Sachen Gewerbeimmobilien kam von anderer Seite: etwa von der Deutschen Bahn und der Bundesbank mit neu abgeschlossenen Mietverträgen in einer beachtlichen Höhe von 85.000 bzw. 44.000 Quadratmetern. Auch das Teilen von Büroflächen (die sogenannten Co-Working-Spaces) fungierte weit mehr als der Brexit als Impulsgeber am Frankfurter Markt.

All das bescherte dem Frankfurter Markt für Gewerbeimmobilien Zuwächse, die die unterdurchschnittlichen Effekte des Brexit locker wettmachten. Gerade in den Wochen vor Weinachten des vergangenen Jahres zogen die Vermietungen sehr stark an. Sie schwangen sich, wie manche Makler euphorisch schwärmten, 2017 „in lange vergessene Höhen“. Sogar eine Goldgräberstimmung ähnlich wie zur Jahrtausendwende wurde geortet.

Nachfrage nähert sich der boomenden Jahrtausendwende

Tatsächlich ist die Jahrtausendwende so etwas wie eine bestimmende Zeitmarke, die den Markt bis heute bestimmt: Die damals ein- bis zweiprozentige Leerstandsquote verursachte einen Bauboom, der den Markt in Frankfurt sehr lange prägte und der langanhaltend zu einem besonders hohen Leerstand führte. Dieser schrumpfte im vergangenen Jahr abermals und liegt jetzt unter sieben Prozent (und somit etwa auf dem Niveau von 2002). Das Hochhaus Winx, der Taunusturm und andere modernen, attraktive Hochhäuser sind sogar annähernd voll vermietet.

Immobilienbewertung Gewerbeimmobilien Frankfurt: Innenstadtflächen weiter im Trend

Dieser Boom zeigt sich auch daran, dass moderne und große Innenstadtflächen nun rar werden. Von 2019 an kommen dann wieder spannende Bürohochhaus-Projekt auf den Markt: die Projekte Omniturm, Global Tower und Marienturm sowie das interessante Hochhausensemble Four mit noch unvermieteten Ressourcen.

Kostspielige Hochhausmieten sind allerdings nicht für alle Unternehmen eine Option. Schließlich kann und will sich nicht jeder Spitzenmieten von aktuell bis zu 40 Euro oder sogar mehr im Bankenviertel leisten, auch wenn die Durchschnittsmiete in Frankfurt deutlich darunter liegt (an die 20 Euro pro Quadratmeter).

Gewerbeimmobilien Investmentmarkt in Frankfurt nahe Rekordwerten

Beim Frankfurter Investmentmarkt ist Zurückhaltung momentan allerdings kein Thema. Dieser erzielte im vergangenen Jahr nahezu einen Rekordwert. Insgesamt wurden Gewerbeimmobilien um 7,1 Milliarden Euro gehandelt – darunter etwa das Geschäftshaus Upper Zeil, das Japan-Center oder Büroturm T8. Angesichts des sehr niedrigen Zinsniveaus ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Frankfurt nach wie vor hoch. Auch für 2018 gab es und wird es viele und darunter sehr hochkarätige Abschlüsse geben. Davon werden nicht nur bevorzugte Innenstadtlagen und hier insbesondere Objekte in der Zeil und in der Göthestraße profitieren, sondern auch Gewerbeimmobilien in weniger frequentierte Stadtteilen wie etwa in der Liebfrauen- oder der Schillerstraße.

Gewerbeimmombilien: Prognosen lassen weitere Zuwächse erwarten

Die aktuellen Trends lassen erkennen, dass Büroflächen in Frankfurt auch weiterhin gesucht sind. Die Anzahl der Neuvermietungen befinden sich auf einem Höchststand. Bei den Mieten ist ebenfalls ein Plus zu erwarten. Das hat schon demographische Gründe. So wird laut der Zukunftsprognose der “Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung für Hessen 2014 bis 2030” die Bevölkerungszahl in Frankfurt bis zum Jahr 2030 auf rund 840.000 Menschen steigen. Die Wirtschaftsleistung wächst zudem seit Jahren stärker an als im Bundesdurchschnitt. Laut IHK Frankfurt/Main soll das Wirtschaftswachstum für die Rhein-Main-Region 2018 weiter deutlich ansteigen.

Entsprechend ist der Leerstand bei Büroflächen bis Ende des vergangenen Jahres, wie bereits erwähnt, auf dem niedrigsten Wert seit dem Jahr 2002. Selbst frühere Nischensegmente wie Logistikimmobilien sind im Aufwind.

Der Positivtrend am Frankfurter Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien dürfte sich wohl auch in diesem Jahr fortsetzen. Das zeigen die Zahlen des ersten Quartals 2018, die deutlich über den Vorjahreszahlen liegen.

Zuwächse bei Neuvermietungen von Gewerbeflächen in Frankfurt

Dieses Plus hat auch mit der Vorbildwirkung einiger „Zugpferde“ zu tun. So sicherte sich etwa die FAZ (Frankfurter Allgemeine Zeitung) in einem 60-Meter-Turm in der Europa-Allee im Gallus, der bis 2021 realisiert werden soll, an die 24.000 Quadratmeter Fläche. Die Bethmann-Bank holte sich rund 8.000 Quadratmeter Fläche als Neumieter im Marienforum, das an der Mainzer Landstraße auf Höhe der Deutschen Bank hochgezogen wird. Auch der 68-Meter-Turm T8 an der Taunuslage lockt neue Mieter an wie etwa den Versicherer FM Global, der hier eine 6.600 Quadratmeter große Bürofläche beziehen wird. Das Neckermann-Gelände verzeichnet mit dem Computerspieleentwickler Crytek ebenfalls einen prominenten Zuwachs.Mit einem weiteren Plus bei den Spitzenmieten rechnen Experten durch die Errichtung neuer Innenstadt-Häuser (Projekt Four auf dem früheren Areal der Deutschen Bank und Ominiturm).

 Fazit: Gewerbeimmobilienmarkt in Frankfurt – weiterhin ein lohnendes Investment

Allerdings ist das nach wie vor beliebte Frankfurt wie schon im vergangenen Jahr bei Gewerbeimmobilien nicht mehr länger der gefragteste Markt Deutschlands. Diesen Rang hat der Mainmetropole trotz enormen Zuzug und Brexit Berlin streitig gemacht. Die deutsche Hauptstadt hat Frankfurt von der Spitze verdrängt. So stieg etwa 2017 das Berliner Investmentvolumen bei Gewerbeimmobilien um satte 40 Prozent auf annähernd acht Milliarden Euro. Mit einem Investitionsvolumen von 7,5 Milliarden Euro und einem Plus von 12 Prozent für 2017 muss sich Frankfurt hier mit dem zweiten Platz begnügen.

In Immobilienfragen erste Wahl

Ohne den tatsächlichen Wert seiner Immobilie zu kennen, kann kein Verkäufer einen realistischen Angebotspreis festlegen. Und kein Käufer kann einschätzen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Um eine fundierte Wertermittlung durch erfahrene Immobilienexperten kommt man nicht herum. Die unabhängigen Sachverständigen von HEID Immobilienbewertung wissen, worauf es ankommt.

Egal, ob Wohn- (Eigentumswohnungen, Häuser) und Gewerbeobjekte (z. B. Büro), Sonderimmobilien (z. B. Hotels) oder unbebaute Grundstücke: Die Gutachter von HEID bewerten Immobilien aller Art. Die Besichtigung vor Ort deckt auch wertmindernde Bauschäden und Mängel auf.

Freiburger Immobilienmarkt weiterhin mit sonnigen Aussichten

Urbanität und die Nähe zur Natur vereinen sich in der südlichsten Großstadt Deutschlands zu einer überzeugenden Mischung. Die hohe Lebensqualität Freiburgs wissen Studenten, Familien als auch Senioren gleichermaßen zu schätzen. Ein vielfältiger Arbeitsmarkt, innovative Siedlungsprojekte, eine ökologisch ausgerichtete Infrastruktur und attraktive Naherholungsräume locken jedes Jahr mehr Bewohner (Ende 2015 waren es 226.393) in die Universitätsstadt. Der Immobilienmarkt boomt.

Die enorme Nachfrage ist nicht nur auf die quirlige Altstadt beschränkt, in der die Preise für Immobilien anhaltend steigen. Zahlreiche neue Wohnquartiere (z. B. Vauban, Rieselfeld) mit einer hervorragenden ÖPNV-Anbindung bieten Heimat für junge Familien. Die genießen in Passivhäusern das milde Klima in Freiburg und den Blick zum Schwarzwald. Aktuell plant die „grünste“ Stadt Baden-Württembergs zusammen mit Investoren weitere zukunftsorientierte Neubau-Siedlungen.

Wie es zur Entstehung von Schimmel kommt

Selbst in gerade errichteten Eigenheimen ist man nicht davor gefeit, ein Problem mit Schimmelpilzen zu bekommen. Die sogenannte Neubaufeuchte – die in neuen Häusern grundsätzlich besteht – kann zum Dauerzustand werden und einer Schimmelbildung Tür und Tor öffnen. Schimmelpilze in Haus oder Wohnung sind eine ernstzunehmende Gefahr. Die Mikroorganismen produzieren Giftstoffe, die gesundheitliche Beschwerden auslösen können. Diese reichen von allergischen Reaktionen über Atemwegsreizungen bis zum Rheuma. Risikogruppen sind Ältere, Kleinkinder und Allergiker.

Schimmelpilze sprießen, wenn eine erhöhte Feuchtigkeit im Raum besteht. Speziell an Fenstern, Außenecken und hinter Schränken besteht ein erhöhtes Risiko für eine Schimmelbildung. Als Ursache kommen überwiegend bauliche Mängel der Immobilie in Betracht, seltener das Verhalten der Nutzer. Untersuchungen haben offenbart, dass ein falsches Heizen und Lüften nur geringen Anteil an der Entstehung von Schimmel hat. Weitaus häufiger sind eine unzureichende Wärmedämmung, Havarien oder Bauschäden (z. B. undichte Stellen im Mauerwerk) Ausgangspunkt für Schimmelbefall.

Was man gegen Schimmelpilze im Haus tun kann

Mit den üblichen Hausmitteln kann man nur kleine, oberflächliche Schimmelflecken selbst entfernen. In den meisten Fällen ist das Problem größer – und unsichtbar. Bis zu 80 Prozent der Schäden verstecken sich unterm Bodenbelag, hinter der Raufaser-Tapete oder in Dämmstoffen. Nur modriger Geruch und die ganzjährigen Gesundheitsprobleme der Nutzer deuten auf Schimmel in einem Altbau im Freiburger Stadtteil Wiehre hin. Einfache Mittel oder ein verändertes Lüftungsverhalten reichen oft nicht, um den hartnäckigen Mikroorganismen Herr zu werden. Wenn die Schimmelpilze immer wiederkehren, gehört die genaue Klärung der Ursache und die Beseitigung des mikrobiellen Befalls definitiv in die Hände von Profis.

Erfahrene Bausachverständige messen unter Einsatz modernster Diagnosetechnik die Raumfeuchte, gehen eventuellen Wärmebrücken auf die Spur und bestimmen die Art des Pilzes. Im Rahmen einer Schimmelsanierung rücken Experten den schwarzen Pilzsporen mit potenten Chemikalien zu Leibe. In schweren Fällen muss sogar der Wandputz ab. Ziel ist, die Bildung von Schimmel dauerhaft zu verhindern. Die Experten von HEID Immobilienbewertung in Freiburg beraten zu präventiven Maßnahmen gegen den Neubefall. Das korrekte Heizen gehört ebenso dazu wie bauliche Aspekte. Dies können bspw. eine fachgerechte Außendämmung oder die nachträgliche Dämmung einzelner Bauteile sein.

Link zum Artikel: https://blog.heid-immobilienbewertung.de/…

Für viele Menschen ist der Erwerb einer Immobilie die größte Anschaffung in ihrem Leben. Damit dieser Schritt nicht im finanziellen Desaster endet, ist professioneller Rat gefragt. Auch beim Verkauf oder einer Erbschaft geht man mit einem unabhängigen Experten an seiner Seite auf Nummer sicher. Die Sachverständigen von HEID Immobilienbewertung kennen sämtliche Fallstricke.

Ohne eine fundierte Wertermittlung ist kaum einzuschätzen, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. Die Gutachter von HEID bewerten Immobilien aller Art. Dazu gehören Wohn- (Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser) und Gewerbeimmobilien (z. B. Einzelhandel, Büro) sowie Sonderimmobilien.

Immobilienmarkt in Nürnberg überraschend facettenreich

Hinter alten Mauern kann jede Menge Leben sein. Das beweist die zweitgrößte Stadt Bayerns mit ihren mittlerweile 511.628 Einwohnern (Ende 2016). Der Immobilienmarkt ist unbeirrt auf Wachstumskurs, die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen steigen stetig. Ein Sanierungsboom macht die mittelalterlichen Quartiere an der Pegnitz fit für die Zukunft. Und durch die Umwandlung früherer Industrieareale wird Platz für neue Wohnbauflächen geschaffen.

Der Nürnberger Immobilienmarkt bietet für jeden Geschmack etwas. In der begehrten Altstadt mit ihren schmucken Fachwerkhäusern – der älteste Stadtteil Sebald gilt als Toplage – dominieren Eigentumswohnungen. Südlich sind hochmoderne Neubauten entstanden, die andere Lebensstile in den eigenen vier Wänden ermöglichen. In äußeren Bezirken wie Mögeldorf existiert ein großes Eigenheim-Angebot vom moderaten Reihenhaus bis zum noblen Herrensitz.

Vor Immobilienkauf Lebensplanung und Finanzierung klären

Stabile Wertanlage oder eigene Altersvorsorge: Immobilien stehen hoch im Kurs. Potentielle Käufer müssen zuallererst ihre persönlichen Wünsche und finanziellen Möglichkeiten überdenken. Wie sieht meine Lebenssituation aus? Kann und will ich mich für viele Jahre räumlich an einen Ort binden? Plane ich Nachwuchs? Was kann ich mir überhaupt leisten? Ehrliche Antworten auf diese Fragen sind die Basis für einen erfolgreichen Hauskauf.

Vor allem die Finanzplanung muss sattelfest sein. Ein Haushalts-Kassensturz offenbart, ob die Monatsraten für einen Kredit aufgebracht werden können. Der Gang zur Hausbank liegt nahe, dennoch sollten auch die Finanzierungsangebote anderer Institute geprüft werden. Zu beachten ist, dass neben dem Kaufpreis noch Zusatzkosten wie Aufwendungen für den Notar, eine mögliche Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer anfallen. Auch die Instandhaltung des Objekts kostet.

Bei der Suche nach seiner Wunschimmobilie steht eine Frage weit oben: Altbau oder Neubau? Die Mehrzahl der Käufer entscheidet sich für eine gebrauchte Immobilie, nicht nur wegen des niedrigeren Preises. Genauso viele Argumente sprechen für den Kauf von Immobilien neuen Datums: eine energiesparende Bauweise und zunächst keinerlei Sanierungskosten. Bei Bestandsimmobilien sollte man besonders genau hinschauen. Ein renovierungsbedürftiges Dach kann das im Exposé so reizvolle Gründerzeithaus im Nürnberger St. Johannis-Viertel schnell zum Albtraum werden lassen.

Zustand und Wert der Immobilie ermitteln lassen

Ist das Wunschobjekt gefunden, räumt eine Besichtigung Zweifel aus dem Weg. Da viele Hauskäufer Laien auf dem Gebiet sind, sollte ein erfahrener Bausachverständiger beauftragt werden. Die Experten von HEID Immobilienbewertung haben bei der Objektbegehung ein Auge für jedes Detail. Schon ein Mangel, den der Gutachter entdeckt, ist sein Honorar wert. Auch die Lage der Immobilie ist ein wichtiger Faktor, schließlich kann sich deren Umfeld verändern. Der Gang zum Stadtentwicklungsamt gibt Aufschluss über Baupläne in der Nachbarschaft.

Info: Hier Gehts zum Immobilien-Ratgeber

Vom Verkäufer sollte man sich niemals unter Druck setzen lassen. Eine Verkehrswertermittlung durch Sachverständige von HEID bringt den tatsächlichen Wert des Objekts ans Licht und bildet die Basis für sichere Preisverhandlungen. Den Kaufvertrag setzt der Notar auf. Um ihn abschließen zu können, braucht es eine verbindliche Kreditzusage. Ist auch der Darlehensvertrag unterschrieben und der Grundbucheintrag erfolgt, wird man zum Eigentümer seiner Traumimmobilie. Hat man den Kauf sorgfältig bedacht und professionelle Unterstützung eingeholt, bleibt sie es ein Leben lang.

Immobilien – Ansprechpartner in Bayern: HEID Immobilienbewertung und Immobilienmakler in München

Wächst sich der Hype in der Rheinmetropole und in anderen deutschen Großstädten zu einer Immobilienblase aus? Experten von HEID Immobilienbewertung (INFO:https://www.heid-immobilienbewertung.de/Duesseldorf/) versuchen, eine Antwort zu geben.

Verlässliche Immobilienbewertung von Profis

Ob beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie: Den tatsächlichen Wert des Objektes muss man kennen, um bei Preisverhandlungen auf der sicheren Seite zu sein. Die Wertermittlung und Verkaufsplanung gibt man besser in die Hände erfahrener Fachleute, die ein Gespür für den lokalen Markt haben. Ideale Partner sind die unabhängigen Sachverständigen von HEID Immobilienbewertung.

Die Gutachter von HEID bewerten für ihre Kunden schnell und flexibel Immobilien aller Art. Das Spektrum umfasst Wohn- (Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser) und Gewerbeimmobilien (z. B. Einzelhandel, Büro) sowie Sonderimmobilien (z. B. Hotels) und unbebaute Grundstücke.

Immobilienpreise in Düsseldorf kennen nur eine Richtung

Wirtschaftsstarke Großstädte, die optimale Bedingungen zum Leben und Arbeiten bieten, werden von Investoren gegenwärtig überrannt. Düsseldorf gehört dazu. Die Kunst- und Medienmetropole mit ihren 612.178 Einwohnern (Ende 2015) wächst Jahr für Jahr. Die hohe Kaufkraft der Bevölkerung als auch die enorme Nachfrage nach Immobilien sind Auslöser für einen Bau- und Sanierungsboom. Investoren drängt es vor allem in diejenigen Quartiere, die ohnehin bereits teuer sind.

In der Altstadt, im edlen Gründerzeitviertel Oberkassel oder im feinen Kaiserwerth gehen die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sprichwörtlich durch die Decke. Vor allem für Eigentum in Luxus-Neubauten wird in Toplagen mitunter ein Fantasiepreis bezahlt. Auch die Mieten steigen seit einigen Jahren kräftig, doch die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen geht in Düsseldorf immer weiter auseinander. Ein Warnsignal, so die Experten.

Indizien für die Bildung einer Immobilienblase?

Diese Entwicklungen sind derzeit in vielen Großstädten Deutschlands zu beobachten. Sie schüren die Angst vor der Entstehung einer Spekulationsblase, die nicht nur den Immobilienmarkt kollabieren lässt sondern auch gesamtwirtschaftliche Schäden nach sich zieht. Schließlich ist die Erinnerung an die internationale Finanzkrise noch frisch, die 2008 als Immobilienblase in den USA ihren Anfang nahm. Die exzessive Kreditvergabe an Geringverdiener im Niedrigzinsumfeld war ein Auslöser.

In vielen begehrten Großstadt-Quartieren ist der Markt schon so gesättigt, dass die Renditen überschaubar bleiben. Investoren oder Privatanleger, die dennoch Eigentum erwerben, wetten insgeheim auf einen weiteren Preisanstieg. Und veräußern das Objekt zu noch höherer Summe. Diese Spirale könnte spekulativen Investments Tür und Tor öffnen. Kühlt der Immobilienmarkt durch die Überbewertungen abrupt ab, bedeutet dies möglicherweise für sie den Ruin. Die Blase platzt.

Immobiliencrash eher unwahrscheinlich

Trotz dieser durchaus besorgniserregenden Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt schätzt die Mehrheit der Experten, so auch HEID Immobilienbewertung, das Risiko einer Spekulationsblase als eher gering ein. Für diese gute Nachricht gibt es handfeste Argumente. Mit Blick auf das gesamte Bundesgebiet bewegt sich der Preisanstieg trotz überhitzter Märkte in den Großstädten noch im Rahmen. Auch in Düsseldorf existieren weiterhin Stadtteile mit moderaten Preisen (z. B. Gerresheim). Ökonomen erwarten, dass sich die Kaufpreise mittelfristig auf einem hohen Niveau einpendeln und nicht mehr rasant steigen wie in den letzten Jahren. Der im europäischen Vergleich überdurchschnittlich hohe Mieter-Anteil stabilisiert den Wohnungsmarkt. Ein plötzlicher Einbruch der Nachfrage ist unwahrscheinlich, da die Zahl der Haushalte zunimmt.

Auch die hohen Standards bei der Kreditvergabe bewahren den grundsoliden Immobilienmarkt vor einem Kollaps. Deutsche Finanzinstitute durchleuchten die Bonität potentieller Hauskäufer wesentlich strenger. Zudem kann die Mehrzahl einen ausreichenden Eigenkapitalanteil aufbringen, sodass beim Platzen einer Immobilienblase der Wertverlust kaum zu Lasten der Banken gehen würde. Insofern sieht das Bundesfinanzministerium trotz preislicher Übertreibungen derzeit keine Gefahr für die finanzielle Stabilität.

Hier gehts zum kompletten Artikel: https://blog.heid-immobilienbewertung.de/immobilienblase-immobilien-preise-steigen-weiter/

Immobilienbewertung aus professioneller Hand

Verkauf, Kauf, Erbschaft oder Schenkung: Bei all diesen Anlässen sollte man den tatsächlichen Wert des Objekts kennen, um unrealistische Erwartungen zu vermeiden. Für eine fundierte Bewertung von Immobilien werden Profis gebraucht, die mit Fachwissen und ausgeprägtem Gespür für den lokalen Markt ein verlässlicher Ansprechpartner sind. Mit den Experten von HEID Immobilienbewertung ist die Gefahr mitunter teurer Fehlentscheidungen gebannt.
Die unabhängigen Sachverständigen von HEID bewerten für ihre Kunden Wohn- (selbstgenutzes Wohneigentum, Mehrfamilienhäuser) und Gewerbeimmobilien (z. B. Einzelhandel, Büros) sowie Sonderimmobilien (z. B. Hotels) und unbebaute Grundstücke. Durch Immobiliensachverständige erstellte Wertgutachten sind eine optimale Grundlage für Preisverhandlungen.

Kölner Immobilienmarkt mit allerbesten Aussichten

Immobilien in Köln sind heiß begehrt. Das wissen lokale Akteure, aber auch auswärtige Investoren und Projektentwickler schon längst. Die bevölkerungsreichste Stadt in Nordrhein-Westfalen mit ihren mehr als eine Million Einwohnern ist attraktiv. Während die frühere Bedeutung „Kölles“ als Industriemetropole immer mehr schrumpfte, wirken jetzt Dienstleistungs- und IT-Unternehmen, eine starke Kultur- und Kreativwirtschaft aber auch der rheinische Frohsinn als Anziehungsfaktoren.

Die Entwicklung der Immobilienpreise gestaltet sich innerhalb des Kölner Stadtgebietes indes recht differenziert. Während in den angesagten Quartieren wie Sülz, Lindenthal oder am hypermodernen Rheinauhafen die Kauf- und Mietpreise teils in astronomische Höhen klettern, bleiben sie in den nahezu dörflich anmutenden Außenbezirken mit ihren Eigenheimen moderat.

Zweck und Inhalt eines Energieausweises

Nachhaltiges Bauen vorantreiben, die Vergleichbarkeit der Energiestandards von Gebäuden in ganz Deutschland ermöglichen: Dies waren Beweggründe für die Einführung des Energieausweises. Das Zertifikat bewertet den energetischen Ist-Zustand eines Hauses und gibt Empfehlungen für diesbezügliche Modernisierungen. In der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEv) ist festgelegt, welche Angaben das fünfseitige Dokument enthalten muss – und welche Rechte bzw. Pflichten ein Energieausweis nach sich zieht.
Um blitzschnell den energetischen Status von Objekten zu vergleichen, wird im Ausweis deren Energieeffizienzklasse angegeben. Die Skala reicht von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf). Nicht zuletzt angesichts stetig steigender Energiepreise sollte es im Interesse des Eigentümers liegen, die energetische Bilanz seiner Immobilie zu verbessern. Nachholbedarf haben hier in Köln vor allem die zahlreichen Bürobauten aus den 1960er bis 1980er Jahren.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Es existieren zwei Varianten des Energieausweises. Wird der Energiebedarf errechnet, spricht man von einem Bedarfsausweis. Mit großem Aufwand werden dafür die bauliche Substanz der Immobilie sowie der Zustand ihrer haustechnischen Anlagen (z. B. Heizung) analysiert. Für Neubauten oder Erweiterungen ist ein Bedarfsausweis Pflicht, der nur von zugelassenen Experten wie Architekten ausgestellt wird. Auch die Sachverständigen von HEID Immobilienbewertung in Köln sind verfügbar.

Bei einem Verbrauchsausweis steht hingegen das persönliche Nutzerverhalten im Fokus. So fließt in die Berechnung der Energiekennwerte der tatsächliche Verbrauch der letzten drei Jahre ein. Ausgestellt werden Verbrauchsausweise von den in der Rheinstadt ansässigen Energieversorgern oder jenen Unternehmen, die für das Ablesen der Heizwerte zuständig sind. Generell gilt: Baujahr und Größe des Gebäudes entscheiden darüber, welche Art von Energieausweis benötigt wird.

Energieausweis ist bei Immobilienverkauf Pflicht

Bei einem geplanten Verkauf oder einer Vermietung einer Immobilie geht ohne Energieausweis nichts. Potentiellen Interessenten muss das Zertifikat stets vorgelegt werden, und das bereits bei der allerersten Besichtigung des Wunsch-Objekts. So sind sie bereits im Vorfeld über die zu erwartenden Energiekosten informiert. Unterschreiben beide Parteien den Vertrag, ist der Immobilienbesitzer gesetzlich dazu verpflichtet, Kopie oder Original des Ausweises zur Verfügung zu stellen.

Will ein Eigentümer sein Gründerzeithaus im quirligen Friesenviertel veräußern und setzt er dafür eine Immobilienanzeige auf, so müssen bereits hier Eckdaten zum energetischen Zustand veröffentlicht werden. Niemand will mehr die „Katze im Sack“ kaufen, dies gilt auch für die Umweltverträglichkeit eines Gebäudes. So ist vorgeschrieben, neben der Art des Ausweises u. a. die Effizienzklasse sowie den Energieträger für die Beheizung (z. B. Öl, Gas) in der Anzeige zu vermerken.

Beim Verständnis der Angaben helfen Experten

Ein Energieausweis hält eine Fülle an Fachbegriffen und errechneten Kennwerten parat. Will Otto Normalverbraucher die Daten überprüfen, gerät er schnell an seine Grenzen. Hier ist der Rat von Fachleuten gefragt. Die Sachverständigen von HEID Immobilienbewertung helfen, sich im Dschungel von Endenergiebedarf und Nutzfläche zurecht zu finden. Ohnehin muss die Aussagekraft der Urkunde kritisch hinterfragt werden.

Know-how ist auch bei der Umsetzung baulicher Interventionen gefragt. So konnte durch den Einbau von Fenstern mit Wärmeschutzverglasung in einem Industriedenkmal in Deutz dessen Energiebedarf deutlich gesenkt werden. Um Folgekosten zu reduzieren, dient der Ausweis bei Neubauten als Planungsinstrument. In jedem Fall gilt: Zehn Jahre behält ein Energieausweis seine Gültigkeit, dann müssen sich Immobilieneigentümer nicht nur in Köln um ein neues Zertifikat bemühen.

Weitere Infos zum Energieausweis: Link

Immobilienbewertung in erfahrene Hände geben

Kauf, Verkauf, Erbschaft oder Schenkung: Bei all diesen Anlässen ist es notwendig, den tatsächlichen Wert der Immobilie zu bestimmen, um eine verlässliche Grundlage für die weiteren Schritte zu haben. Die Bewertung und Verkaufsplanung von Häusern sowie Grundstücken sollte man Fachleuten überlassen, die mit dem lokalen Markt vertraut sind. Hier kommen die unabhängigen Experten von HEID Immobilienbewertung ins Spiel. Ihr Know-how und ihre langjährige Erfahrung sprechen für sich.

Die Sachverständigen führen Vor-Ort-Besichtigungen durch und bewerten alle Arten von Immobilien. Dazu gehören Wohn- (selbst genutztes Eigentum, Mehrfamilienhaus) und Gewerbe- (z. B. Einzelhandel, Büro) als auch Sonderimmobilien (z. B. Hotel, Kultureinrichtung). Durch unabhängige Sachverständige erstellte Immobiliengutachten bieten eine solide Basis für die Preisverhandlungen.

Münchner Immobilienmarkt unverändert im Höhenrausch

Sitz großer Konzerne, kulturelle Vielfalt, höchste Lebensqualität, attraktives Umland: München ist begehrt wie eh und je. Knapp 1,5 Millionen Einwohner wissen die Bayernmetropole bereits zu schätzen. Tendenz: weiter steigend. Die „Weltstadt mit Herz“ lockt Zuwanderer, zahlungskräftige Käufer und Kapitalanleger gleichermaßen an die Isar. Überall drehen sich die Kräne, doch die hohe Nachfrage kann kaum befriedigt werden. Der Markt gilt teilweise als überhitzt, die Preisunterschiede innerhalb Münchens sind aber weiterhin beträchtlich.

Vor allem in den innerstädtischen Top-Lagen (Altstadt, Maxvorstadt) erreichen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser schwindelerregende Höhen. Hier entstanden zuletzt zahlreiche Luxusquartiere, Bestandsobjekte sind aber am begehrtesten. Auch andere Stadtteile wie Nymphenburg oder Haidhausen bleiben hochattraktiv. Nicht nur hier zahlt man oft das Doppelte des bundesdeutschen Durchschnitts. Investitionen in Münchner Immobilien gelten seit vielen Jahren als ausgesprochen wertstabile Anlage – das wird auch in Zukunft so bleiben.

Bei einem Hausverkauf gibt es einiges zu beachten

Damit das „Abenteuer“ Hausverkauf in geordneten Bahnen verläuft, sollten sich Eigentümer frühzeitig mit dem Vorhaben auseinandersetzen. Das Ziel ist klar: Man möchte sein Haus schnell und zu einem möglichst hohen Preis an den „richtigen“ Käufer veräußern. An Kaufinteressenten wird es schon aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in München nicht mangeln. Dennoch ist eine optimale Vorbereitung unabdingbar, soll das Projekt zügig umgesetzt werden. Dies ist häufig notwendig, bspw. um eine Anschlussimmobilie zu finanzieren.

Ratgeberliteratur mit umfangreichen Checklisten unterstützt Verkäufer dabei, keine Aspekte aus den Augen zu verlieren und mögliche Fallstricke zu umgehen. Davon gibt es reichlich, als privater Verkäufer ist der Immobilienmarkt oft ein Buch mit sieben Siegeln. Schon die Bestimmung eines marktgerechten Angebotspreises wird zur Herausforderung. Nicht nur deshalb ist es ratsam, bei einem bevorstehenden Hausverkauf erfahrene Profis mit ins Boot zu holen. Die Sachverständigen von HEID Immobilienbewertung sind nicht nur Experten auf dem Gebiet der Verkaufsplanung, sondern auch mit der derzeitigen Angebot-Nachfrage-Situation auf dem Münchner Immobilienmarkt vertraut. Diese nimmt wesentlich Einfluss auf den Wert des Hauses.

Wertermittlung und Vermarktung mit professioneller Hilfe

Ohnehin ist vor der Veräußerung der Verkehrswert – aktueller Wert der Immobilie und am Markt vermutlich erzielbarer Verkaufspreis – zu bestimmen. Die Verkehrswertermittlung, ein komplexes Verfahren nach gesetzlichen Vorgaben, sollte man in die Hände von Fachleuten geben. Nur wenn ein Eigentümer den tatsächlichen Hauswert kennt, kann er auch eine passgenaue Strategie für die anstehende Vermarktung entwickeln. Eine schlichte Anzeige in einem x-beliebigen Wochenblatt ist zu wenig. Befindet sich das Objekt bspw. in Schwabing, dem quirligen Studenten-Künstler-Viertel, muss man diese Lage in einem Verkaufsexposé zielgruppenorientiert beschreiben.

Die Experten von HEID Immobilienbewertung sind einem unerfahrenen Verkäufer dabei behilflich. Sie erstellen ein überzeugendes Exposé, organisieren Besichtigungstermine und halten Kontakt mit Kaufinteressenten. Auch bei der Zusammenstellung wichtiger Unterlagen für den Hausverkauf (z. B. Grundrisse, Grundbuchauszug, Energieausweis) spart professionelle Unterstützung jede Menge Mühe und Zeit. Vor-Ort-Besichtigungen müssen gut vorbereitet sein, damit das Schwabinger Objekt nicht nur auf den ersten Blick einen gepflegten Eindruck hinterlässt. Potentielle Käufer stellen auch unangenehme Fragen zum Immobilienzustand, etwa zu bestehenden Mängeln.

Fallstricke beim Hausverkauf bis zum Schluss

Ziel aller Vermarktungsmaßnahmen ist es, möglichst viele Interessenten für das Haus zu gewinnen. Dafür sollten Noch-Eigentümer nicht an der falschen Stelle sparen. Unter ihnen ist vielleicht auch derjenige, der möglicherweise den Wunschpreis für das Verkaufsobjekt zahlt. Dann geht es in die Kaufverhandlungen. Mit den Experten von HEID Immobilienbewertung an seiner Seite kann der Verkäufer selbstbewusst auftreten. Ihm stellen sich wichtige Fragen: Bei welchen Aspekten muss ich hart bleiben, wo kann ich nachgeben? Wie weiß ich sicher, ob der Interessent zahlungskräftig ist?

Kurz vor dem Ziel ist ein klarer Kopf gefragt, nicht dass sich der potentielle Käufer doch noch für eine Villa in Lehel entscheidet. Auch beim Aufsetzen des Kaufvertrages lauern Fallstricke. Diese Aufgabe obliegt zwar einem Notar – der aber naturgemäß nicht bei den vorangegangenen Kaufverhandlungen anwesend war. Insofern ist es vor allem Sache des Verkäufers zu entscheiden, welche mündlichen Vereinbarungen zwischen Noch-Eigentümer und Käufer wie Eingang in den Immobilienkaufvertrag finden. Eine Zusammenarbeit mit HEID Immobilienbewertung in München bewahrt den Hausverkäufer auch hier vor möglichen Fehlern, die teuer enden können.

Link zum Artikel: https://blog.heid-immobilienbewertung.de/hausverkauf/

Bei der Immobilienbewertung sind Profis gefragt

Egal ob beim Kauf, Verkauf oder der Erbschaft einer Immobilie: Den wirklichen Wert des Objektes sollte man kennen, um keine unrealistischen Einschätzungen zu treffen. Die Bewertung und Verkaufsplanung von Immobilien in die Hände von Fachleuten zu geben, sorgt für Sicherheit und spart Zeit und Nerven. Hier kommen die Experten von HEID Immobilienbewertung ins Spiel, die zudem ein gutes Gespür für aktuelle und künftige Entwicklungen auf dem lokalen Markt mitbringen.

Für ihre Kunden bewerten die Immobiliensachverständigen von HEID sowohl Wohn- (selbstgenutzes Wohneigentum, Mehrfamilienhäuser) und Gewerbeobjekte (z. B. Einzelhandel, Logistik) als auch Sonderimmobilien (z. B. Hotels, Schulen). Auf Basis einer Verkehrswertermittlung erstellen die unabhängigen Profis qualifizierte Immobiliengutachten, die bspw. von Banken gefordert werden. Dafür sind langjährige Erfahrungen und fundierte Fachkenntnisse unabdingbar.

Immobilien sind in Hamburg heiß begehrt

Hohe Lebensqualität durch viel Grün, hervorragende Infrastruktur und beste Zukunftsprognosen: Hamburg gilt als einer der begehrtesten Wohn- und Arbeitsorte in Deutschland. Das lebendig-maritime Flair der Elbmetropole zieht Bewohner und Investoren gleichermaßen an. Seit 2000 wächst die Hansestadt Jahr für Jahr, Ende September 2016 wurden 1,805 Millionen Einwohner gezählt. Die rege Neubautätigkeit kann die hohe Immobiliennachfrage kaum befriedigen. Folge: Stetig steigende Kauf- und Mietpreise, die in Top-Lagen (Alsterufer, Blankenese) astronomische Werte erreichen.

Immobilien sind in Hamburg ein knappes Gut. Trotz ambitionierter Erweiterungen wie der HafenCity, einem der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas. Hier wie überall in der Stadt präsentiert das „Tor zur Welt“ seine Vorzüge: ein enges Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten, die Nähe zum Wasser, eine spannende Mischung alter (Backstein, Ziegel) und neuer (Stahl, Glas) Architektur. Wandlungsreich präsentiert sich auch das Szeneviertel St. Pauli, das mit Luxus-Wohnbauten zunehmend sein Gesicht verändert.

Die Bedeutung des Liegenschaftszinses

Eine wichtige rechnerische Größe bei der Immobilienbewertung ist der Liegenschaftszins. Er spiegelt die zukünftigen Wert-Erwartungen eines Objekts wider und beziffert die durchschnittliche marktübliche Verzinsung des Verkehrswertes von Liegenschaften. Das sind bebaute Grundstücke. Durch die Vermietung des darauf befindlichen Gebäudes werden Erträge erwirtschaftet. Daher wird der Liegenschaftszins vornehmlich dann benötigt, wenn der Wert einer Immobilie unter Anwendung des Ertragswertverfahrens ermittelt werden soll.

Liegenschaftszinsen dürfen nicht mit den normalen Zinsen verwechselt werden. Ohnehin hängt der Immobilienmarkt nur zu einem geringen Teil vom Kapitalmarkt ab, so wird bspw. der Verkehrswert eines Eigenheimes maßgeblich durch den Sachwert des Gebäudes bestimmt. Der Liegenschaftszinssatz ist deshalb eine relativ stabile Größe, die kaum dem ständigen Auf und Ab des Kapitalmarktes unterworfen ist. Fakt ist: Für den Immobilienkäufer bedeutet ein niedriger Zinssatz ein geringes Risiko, etwa durch potentielle Mietausfälle.

Davon ist die Höhe der Liegenschaftszinsen abhängig

Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes wird von drei Einflussfaktoren bestimmt. Wesentlich ist die Lage des Grundstücks. So fällt der Zinssatz in wachstumsstarken Metropolen wie Hamburg niedriger aus als etwa in Kleinstädten. Die Ursache liegt auf der Hand: Ein Haus im Stadtstaat wird derzeit als wertbeständiger angesehen als ein Eigenheim auf dem platten Land. Auch die Mikrolage nimmt Einfluss auf die Liegenschaftszinsen: Ein Bürogebäude in Hamburgs Innenstadt mit Blick auf die Binnenalster gilt als wertbeständiger als ein Objekt im abgelegenen Wilhelmsburg – wenngleich der imagebelastete Stadtteil durch die IBA aus seinem Dornröschenschlaf erwacht ist.

Welche Prozentzahl der Liegenschaftszinssatz annimmt, ist zudem von der Art des Gebäudes abhängig, welches auf dem betreffenden Grundstück steht. Die Nutzung der Liegenschaft – ob als Mehrfamilienwohnhaus oder Hochgarage – ist somit von entscheidender Bedeutung. Damit in Zusammenhang steht die dritte Einflussgröße des Zinssatzes: die angenommene Restnutzungsdauer beschreibt, in welchem Zeitfenster die bauliche Anlage noch wirtschaftlich (!) genutzt werden kann.

Der Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren

Werden die unabhängigen Immobiliensachverständigen von HEID mit der Verkehrswertermittlung einer Immobilie beauftragt, wenden sie sich an den Gutachterausschuss der Stadt Hamburg – ihm obliegt die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes. Er wird rückwirkend anhand abgelaufener Transaktionen auf dem lokalen Immobilienmarkt bestimmt. Soll der Verkehrswert von Renditeobjekten erfasst werden, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Hier steht, bspw. bei einem Einkaufszentrum in Wandsbek, der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung im Vordergrund.

Bei den Experten von HEID Immobilienbewertung ist die Durchführung eines Ertragswertverfahrens in guten Händen, denn die aufwändige Methode erfordert umfangreiches Know-how und langjährige Branchenerfahrung. In der Bewertungspraxis werden Grund und Boden (Bodenwert) sowie das Gebäude (Sachwert) als eigenständige Wirtschaftsgüter aufgefasst. Der Liegenschaftszinssatz spielt im Ertragswertverfahren mehrfach eine gewichtige Rolle, so beim Ermitteln der Verzinsung des Bodenwertes sowie bei der Abschätzung der Restnutzungsdauer der Liegenschaft.

Weiter Infos: Heid Immobilienbewertung – https://www.heid-immobilienbewertung.de/

Vor allem als privater Käufer oder Verkäufer ist es nicht leicht, sich durch den komplizierten Dschungel des Immobilienmarktes mit seinen (un)geschriebenen Gesetzen zu schlagen. Erfahrene Fachleute hinter sich zu wissen, beruhigt ungemein. Die unabhängigen Immobiliensachverständigen von HEID Immobilienbewertung wissen, worauf es beim Erwerb einer Eigentumswohnung, bei der Verkaufsplanung eines Bürohauses oder bei der Erbschaft des alten Familiengrundstücks ankommt.

Die dafür notwendige Wertermittlung der Immobilie sollte man in die Hände von Experten geben, die mit dem lokalen Markt vertraut sind. Die vereidigten Gutachter von HEID Immobilienbewertung übernehmen die Verkehrswertermittlung und erstellen qualifizierte Wertgutachten als Basis für eine faire Preisverhandlung. Zum Leistungsspektrum gehört die schnelle und verlässliche Bewertung von Wohn-, Gewerbe- (z. B. Einzelhandel, Büro) sowie Sonderimmobilien (z. B. Hotel, Schule).

Berliner Immobilienmarkt stark in Bewegung

Berlin ist mächtig in Fahrt gekommen. Immer mehr nationale aber auch internationale Investoren entdecken die Spreemetropole mit ihren 3,5 Millionen Einwohnern für sich. In allen Ecken der Stadt wird gebaut. Bei Wohneigentum besteht im Deutschlandvergleich noch Nachholbedarf, das Wohnen zur Miete ist hier besonders ausgeprägt. Die Immobilienpreise steigen seit einigen Jahren stetig an – aber je nach Mikrolage in sehr unterschiedlichem Tempo. In Mitte und in Prenzlauer Berg werden Rekordwerte erzielt, die aber längst nicht das Weltstadt-Niveau bspw. von Paris erreichen.

Mit einem Wort lässt sich der Immobilienmarkt in der Hauptstadt charakterisieren: Vielfalt. Die zwölf Stadtbezirke sind überaus facettenreich, jedes Quartier ist einzigartig. Und verändert nahezu täglich sein Gesicht. Der Aufschwung hat auch die ehemaligen Problemkieze (Nord-Neukölln) erreicht, die sich nun zu hippen Gegenden mausern und Berlins Ruf als Trendmetropole mit bewegender Geschichte untermauern. Traditionell teure Wohnlagen (Zehlendorf) bleiben begehrt. Im Berliner „Speckgürtel“ fallen die Kaufpreise etwa für Eigenheime weiterhin recht günstig aus.

Mit einer Kaufberatung auf Nummer sicher gehen

Hat ein Käufer in Weißensee sein Traumhaus gefunden, sollte er nicht sofort zuschlagen. Der Erwerb einer Immobilie muss gründlich durchdacht werden, schließlich bestimmt diese Entscheidung die nächsten Jahre und ist mit hohen finanziellen Risiken verbunden. „Gekauft wie gesehen“: diese Regel bringt vor allem private Käufer in Not, denn sie sind meist Laien auf dem Gebiet. Rat von unabhängigen Experten einzuholen, ist in dieser Situation genau das Richtige. Die Kaufberater von HEID Immobilienbewertung in Berlin stehen mit ihrem Sachverstand unsicheren Käufern zur Seite.

Den Immobiliensachverständigen ist es egal, ob die Entscheidung letztlich für oder gegen das Wunsch-Objekt ausfällt, da sie – im Gegensatz zum Eigentümer und Makler – kein Eigeninteresse am Verkauf haben. Im Rahmen einer Immobilienkaufberatung begleiten sie Interessierte auf dem oft steinigen Weg bis zum Notartermin. In persönlichen Gesprächen weisen die Profis auf bautechnische Probleme hin, erarbeiten Lösungsvorschläge, informieren über rechtliche Zusammenhänge und unterstützen die Käufer bei der Planung sowie Finanzierung.

Bei einer gemeinsamen Vor-Ort-Besichtigung wird das favorisierte Objekt genau unter die Lupe genommen. Schließlich bleiben einem Laien viele Merkmale der Immobilie verborgen. Ihr baulicher und energetischer Zustand sowie mögliche Schäden spielen eine zentrale Rolle. Die einsehbaren, zu Tage tretenden Mängel werden durch die Sachverständigen klar benannt: Welche Betriebskosten entstehen daraus? Was muss mittelfristig instand gesetzt werden? Welche Investitionen sind nötig?

Immobilienkaufberatung als wichtige Entscheidungshilfe

Anhand dieser Bestandsaufnahme wird der Käufer in die Lage versetzt, seine Wunsch-Immobilie objektiv einzuschätzen. Und kann so unliebsame Überraschungen bereits im Vorfeld vermeiden. Dies gilt auch für die Beurteilung von Umbau- bzw. Erweiterungsmöglichkeiten einschließlich einer Kostenschätzung. Sonst endet der Kauf eines Industriedenkmals in Pankow und dessen geplante Verwandlung in ein Hotel noch im finanziellen Ruin des Neueigentümers.

Die Kaufberater von HEID sind ausgewiesene Kenner des Immobilienmarktes in Berlin und wissen aufgrund ihrer Branchenerfahrung genau, ob der geforderte Kaufpreis für einen Altbau im legendären Szenestadtteil Kreuzberg angemessen oder überzogen ist. In der Preisverhandlung kann der Käufer so sicherer agieren, das Wissen stärkt seine Position. Denn Fakt ist: Ein Eigentümer will sein Objekt möglichst teuer an Mann oder Frau bringen, ehrlicher Rat ist von ihm kaum zu erwarten.

Zur Festlegung des Finanzierungsrahmens fertigen die Berliner Sachverständigen von HEID Immobilienbewertung auf Wunsch eine sachgerechte Kostenaufstellung an. Dadurch erhält der potentielle Käufer eine realistische Vorstellung, welche Kosten sofort und auf lange Sicht auf ihn zukommen. Auch deshalb ist man mit einer Immobilienkaufberatung durch Fachleute auf der sicheren Seite: auf externen Rat zu verzichten, kann am Ende wesentlich teurer zu stehen kommen.

Im Rahmen einer Verkehrswert- oder Beleihungswertermittlung erstellen die Immobiliensachverständigen von HEID Immobilienbewertung Leipzig ausführliche Gutachten. In manchen Fällen können diese Immobiliengutachten sogar der Steuerersparnis dienen, wie bspw. bei einer Erbschaft. Auch die Verkaufsplanung kann man guten Gewissens in die Hände von HEID Immobilienbewertung legen. Mit Know-how und sicherem Gespür für den lokalen Markt sind die Fachleute ideale Wegbegleiter für eine erfolgreiche Veräußerung des Objekts.

Immobilienmarkt in Leipzig weiter auf Höhenflug

“Leipzig kommt“: nach der Wiedervereinigung sollte dieser Slogan der abgewirtschafteten Messestadt ein neues Image verpassen. Doch so richtig im Kommen ist die sächsische Metropole erst seit der Jahrtausendwende. Seitdem wächst die Stadt kontinuierlich – erst zaghaft, dann mit Macht. Zuletzt gewann Leipzig zehntausend und mehr Personen pro Jahr hinzu, Ende Juni 2017 wurden 583.543 Einwohner gemeldet. Die Erinnerung an verfallene Altbauquartiere mit hohem Leerstand ist verblasst. An allen Ecken und Enden wird neu gebaut, modernisiert, rekonstruiert.

Durch den enormen Zuzug sinkt das breite Angebot, vor allem die innere Stadt ist gefragt wie nie. Die kompakte City ist dabei ebenso begehrt wie die ausgedehnten zentrumsnahen Gründerzeitgebiete mit Park-Anschluss (Musikviertel, Waldstraßenviertel). Ehemals industriell geprägte Stadtteile wie Plagwitz haben mit ambitionierten Wohn- und Bürostandorten an Leipzigs Wasserstraßen extrem an Attraktivität gewonnen. Die Immobilienpreise erreichen neue Rekordwerte. In den Randlagen fällt der Preisanstieg noch moderat aus.

Beleihungswert als Bezugsgröße für Kreditinstitute

Viele wollen an diesem atemberaubenden Wandel teilhaben und entscheiden sich für den Erwerb einer Immobilie in der Kreativmetropole. Nur in seltensten Fällen kann ein Käufer dies aus eigener Kraft stemmen. Ohne eine Mitfinanzierung würde der Traum vom Eigentum in der Südvorstadt ein Traum bleiben. Banken orientieren sich bei der Kreditvergabe jedoch nicht am Verkehrswert – dem wahrscheinlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis – sondern am Beleihungswert des Objekts.

Diese Rechengröße ist wesentlich stabiler, da sie nicht den konjunkturellen Schwankungen am Immobilienmarkt unterliegt. Der Beleihungswert fokussiert auf langfristige, dauerhafte Merkmale eines Hauses oder Grundstücks, die auch in Zukunft Bestand haben. Er zielt somit auf eine nachhaltige Wertbeständigkeit, die über den Stichtag der Bewertung hinaus Gültigkeit hat. Doch bevor das Finanzinstitut den Käufer unterstützt, wird dessen Bonität geprüft (u. a. Monatseinkommen, Eigenkapital, Schufa). Je nach Kreditnehmer ist eine Mitfinanzierung von 60 bis 70 Prozent des Beleihungswertes möglich. Somit begrenzt der Beleihungswert die Höhe des Darlehens. Und dient im Ernstfall der Bank als Sicherheit.

So wird der Beleihungswert ermittelt

Die Beleihungswertermittlung übernimmt das kreditgebende Institut auf der Grundlage normierter Verfahren. Für Darlehen bis zu einer Höhe von 400.000 Euro ist eine vereinfachte Wertermittlung durch einen qualifizierten Mitarbeiter der Bank ausreichend. Bei einem größeren Kreditvolumen muss ein Gutachten durch einen vereidigten Immobiliensachverständigen angefertigt werden. Die Experten von HEID Immobilienbewertung in Leipzig wissen, worauf es dabei ankommt und erstellen u. a. auf Basis von Vor-Ort-Besichtigungen ausführliche Gutachten.

Der Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie – etwa ein Stadthaus im noblen Musikviertel – resultiert aus dem Sachwert und dem Ertragswert (genauer die künftige Kapitalisierung der Erträge). Beide Kennzahlen müssen getrennt voneinander ermittelt werden. Danach liegt dem Finanzinstitut ein aussagekräftiges Bild vom Gesamtwert des Grundbesitzes vor, sodass die Verhandlungen mit dem Kreditnehmer starten können. Die Berechnung des Sachwertes beruht auf zwei Säulen: dem Bauwert und dem Bodenwert.

Bestimmung von Bauwert und Bodenwert nötig

Der Bauwert umfasst die Summe der Kosten für das Beleihungsobjekt selbst. Neben den reinen Baukosten müssen bspw. bei einem Eigenheim auch die Aufwendungen für Garage, Außenanlagen usw. einbezogen werden. Bei Unklarheiten ist HEID Immobilienbewertung stets der richtige Ansprechpartner. Simpler gestaltet sich die Bestimmung des Bodenwertes. Hier wird schlicht die Größe des Grundstücks mit dem fälligen Quadratmeterpreis multipliziert.

Die Resultate aus dem Sachwert- sowie dem Ertragswertverfahren ergeben den Beleihungswert. Jeder Immobilienkäufer strebt natürlich an, den höchstmöglichen Wert zu erhalten – umso weniger Eigenkapital muss er aufbringen. Wo die prozentuale Beleihungsgrenze liegt, ist u. a. von der Art des Finanzinstituts abhängig. Bei den steigenden Leipziger Immobilienpreisen – ob für ein Einzelhandelsobjekt in bester Innenstadtlage oder einen Neubau in der Seenlandschaft im Süden – wird die Kluft zwischen Beleihungswert und Kaufpreis allerdings immer größer.